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買換えの特例

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居住用財産の買換えの特例

 

現在、この特例は国会で延長審議中ですが延長される見込みです。

 

マイホーム売却時に利益が3,000万円以下の場合は可能な限り3,000万円の特別控除を使って税の軽減をすればよく、買換えの特例を使う必要はありません。売却利益が3,000万円を超えてしまった場合に買換えの特例と3,000万円の特別控除を比較し、どちらを使うかを選択する必要がでてきます。

 

ただし、気をつけないといけないのは買換えの特例は非課税になるのではなく「課税の繰り延べ」だという点です。

 

例えば、1,000万円で購入したマイホームを5,000万円で売却し、7,000万円のマイホームに買い換えた場合には、通常の場合、4,000万円の譲渡益が課税対象となります。しかし、特例の適用を受けた場合、売却した年に譲渡益への課税は行われず、買い換えたマイホームを将来譲渡したときまで譲渡益に対する課税が繰り延べられます。この制度を図で説明すると次のとおりです。

 

 

 

居住用財産の買換えの特例

(注)説明を簡潔にするため、減価償却などは考慮していません。

 

 

この場合、買い換えたマイホームを例えば将来8,000万円で売却した場合に、売却価額8,000万円と購入価額7,000万円との差額である1,000万円の譲渡益(実際の譲渡益)に対して課税されるのではなく、実際の譲渡益1,000万円に特例の適用を受けて課税が繰り延べられていた4,000万円の譲渡益(税繰延べ益)を加えた5,000万円が、譲渡益として課税されることになります。

 

 

 

適用条件

 

1. 売ったマイホームと買い換えたマイホームは、日本国内にあるもので、売ったマイホームについて、

  居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例など他の特例を受けないこと。

2. 自分が住んでいる家屋や敷地を売ったこと。
  なお、以前に住んでいた家屋や敷地の場合には、住まなくなった日から3年目の年の12月31日まで

  に家屋やその敷地を売ったこと。

3. 売った人の居住期間が10年以上で、かつ、売った年の1月1日において売った家屋やその敷地の

  所有期間が共に10年を超えるものであること。

4. 買い換える建物の床面積が50平方メートル以上のものであり、買い換える土地の面積が500平方

  メートル以下のものであること。

5. マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間にマイホームを買い換えること。
  また、買い換えたマイホームには、一定期限までに住むこと。
  買い換えたマイホームを住まいとして使用を開始する期限は、そのマイホームを取得した時期に

  より次のようになります。
   a. 売った年かその前年に取得したときは、売った年の翌年12月31日まで
   b. 売った年の翌年に取得したときは、取得した年の翌年12月31日まで

   5. 買い換えるマイホームが、耐火建築物の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内

     に建築されたものであること。
     ただし、耐火建築物以外の中古住宅及び平成17年4月1日以後取得する耐火建築物である

     中古住宅のうち一定の耐震基準を満たすものについては、建築年数の制限はありません。

7. マイホームを売った人とそれを買った人との関係が、親子や夫婦など特別な間柄でないこと。特別な

  間柄には、このほか生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれ

  ます。

8. 売った年の前年又は前々年において、居住用財産を譲渡した場合の特例を受けていないこと。

10.売ったマイホームの売却価格が2億円以下になること。

 

 

 

適用を受けるための手続

 

 

この特例を受けるためには、確定申告をすることが必要です。また、必要な書類は以下のとおりです。

 

1. 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)[土地・建物用]

2. 売った資産の登記事項証明書

3. 買い換えた資産の登記事項証明書、耐震基準適合証明書など

4. 売った資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた住民票の写し(売った日から2か月を

  経過した日以後に交付を受けたもの)又は戸籍の附票の写し等で、売った資産における居住期間が

  10年以上であることを明らかにするもの

5. 買い換えた資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた住民票の写し

 

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