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買換え等の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

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居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

 

現在、この特例は国会で延長審議中ですが延長される見込みです。

 

この特例は、マイホームを売却したうえで代わりに新たなマイホームを購入した場合、売却したマイホームの譲渡損失を、給与所得等の他の所得と通算し翌年以降3年間(譲渡した年を含め合計4年)に渡って繰り越すことができる特例です。

 

この場合、買い換えたマイホームを例えば将来8,000万円で売却した場合に、売却価額8,000万円と購入価額7,000万円との差額である1,000万円の譲渡益(実際の譲渡益)に対して課税されるのではなく、実際の譲渡益1,000万円に特例の適用を受けて課税が繰り延べられていた4,000万円の譲渡益(税繰延べ益)を加えた5,000万円が、譲渡益として課税されることになります。

 

 

 

損益通算および繰越控除の具体例

 

受けられる控除額(譲渡損失額)は以下の計算式により計算します。

 

譲渡損失額 =(取得費 − 減価償却費) − 譲渡価額 譲渡費用
※譲渡費用には不動産会社へ支払う手数料や契約書の印紙代などが含まれます。

 

例:
10年以上前に5,500万円で購入したマイホームを、2,500万円で売却し、同じ年に売却による代金と住宅ローンで新たなマイホームを購入。建物の減価償却費(土地の減価償却はありません)は700万円、譲渡費用は200万円。所得は800万円で源泉徴収税額は61万円の場合。

 

この場合、譲渡損失額は、(5,500万円−700万円)−2,500万円+200万円=2,500万円となり、売却した年の所得税額は0円、源泉徴収税額の61万円は全額が還付されます。


その後も同様に翌2年目までは61万円が還付されます。しかし、最終年の控除できる損失額が100万円となり、700万円が課税対象として残ってしまうので、控除後の所得税額と徴収税額の差額が還付されます。

 

 

  売却した年 翌1年目 翌2年目 翌3年目
損失額 2,500万円 1,700万円 900万円 100万円
所得 800万円 800万円 800万円 800万円
所得税額 0円 0円 0円
翌年に繰越される金額 1,700万円 900万円 100万円 0円

※控除後の所得税額と徴収税額の差額が還付されます

 

 

適用条件

 

1. 自分が住んでいて所有期間が5年を超えるマイホームであること(住まなくなってから3年後の

  12月31日までに譲渡される場合等も可)

2. 繰越控除する各年の合計所得金額が3,000万円以下であること

3. 売却相手が、配偶者や生計を同じにする親族などの関係者でないこと

  譲渡した年を含め3年以内に、3,000万円の特別控除買換えの特例軽減税率の特例などの

  ほかの居住用財産の譲渡に関する課4. 税特例またはこの特例の適用を受けていないこと

 

なお、譲渡する土地の面積 (借地権等を含む) が500平方メートルを超える場合、超える部分についての損失は譲渡した年の損益通算の対象にはなりますが、翌年以降の繰越控除することはできません。

 

また、新たに購入をするマイホームに関しても以下の要件を満たす必要があります。

 

1. 譲渡する年の前年から翌年までに取得 (購入または建築、贈与は不可) すること

2. 取得した年の翌年12月31日までに居住を開始すること。もしくはその見込みであること。
3. 居住用部分(マンションの場合は専有部分) の登記上の床面積が50平方メートル以上であること。

4. 年以上の住宅ローンを利用し、取得した年および繰越控除を受ける各年の12月31日時点において

  住宅ローンの債務が残っていること。

 

 

 

適用を受けるための手続

 

 

この特例を受けるためには、確定申告をすることが必要です。

また、必要な書類は以下のとおりです。なお、この特例をうける初年度には1の書類すべてを、2年目以降は2の書類を一緒に提出する必要があります。

 

1. 居住用財産の譲渡損失の金額が生じた年分

   a. 居住用財産の譲渡損失の金額の明細書(確定申告書付表)

   b. 居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書

   c. 譲渡資産に係る登記事項証明書、売買契約書その他これらに類する書類で、次のことを

     明らかにするもの

     @ 譲渡した年の1月1日において、譲渡資産の所有期間が5年を超えること

     A 譲渡資産のうちに土地等が含まれている場合のその面積

   d. 譲渡資産の所在地を管轄する市町村長等から交付を受けた譲渡者の住民票の写し

     (特定譲渡をした日から2か月を経過した日後に交付を受けたものに限ります。)、 戸籍の

     附票の写しその他これらに類する書類で、特定譲渡をした者が譲渡資産を居住の用に

     供していたことを明らかにするもの

   e. 買換資産に係る登記事項証明書、売買契約書その他の書類で、次のことを明らかにするもの

     @ 買換資産を取得したこと

     A 買換資産の取得をした年月日

     B 買換資産に係る家屋の床面積のうち居住の用に供する部分の床面積が50平方メートル

        以上であること

   f. 取得をした買換資産に係る住宅借入金等の残高証明書

   g. 買換資産の所在地を管轄する市町村長等から交付を受けた住民票の写し

 

また、居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算の特例を適用して確定申告書を提出する人は、 上記eからgに掲げる書類を、居住用財産を譲渡した年の年末までに買換資産を取得する場合にはその確定申告書の提出の日までに、 また、居住用財産を譲渡した年の翌年中に買換資産を取得する場合には、その翌年分の所得税の確定申告書の提出期限までに提出しなければなりません。

 

2. 居住用財産の譲渡損失の金額が生じた年分の翌年分以後の年分

   a. 繰越控除の特例の適用を受けようとする各年の12月31日(その者が死亡した日の属する年に

     あっては、その死亡した日)における買換資産に係る住宅借入金等の残高証明書

   b. 通算後譲渡損失の金額及びその金額の計算の基礎その他参考となるべき事項を記載した

     明細書

 

(注) 上記の「住宅借入金等の残高証明書」については、住宅借入金(取得)等特別控除の適用を

   受けるための「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」で代用することができます。

 

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