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田舎暮らしのために知っておきたいこと

田舎styleTOP > 知っておきたい法律知識

 

田舎暮らし初めてガイド

 

都会に住んでいるとあまり気にしなくていい法律ですが、田舎で物件を買うとなうと重要になってくる法律があります。あとあとで「こまった!」とならないように、事前に理解しておくことをおすすめします。

 

 

農地法

土地の利用・売買を制限する法律 その1

 

農振法

土地の利用・売買を制限する法律 その2

 

宅地建物取引業法

不動産業者に対して物件の説明をするよう義務付け、被害者を救済する法律

 

都市計画法

地域ごとに違う建ぺい率と容積率を指定する法律

 

建築基準法

建物・都市の安全を確認する法律

 

自然公園法

公園指定の土地(民有地含む)の利用を制限する法律

 

河川法

川に近い土地の利用を制限する法律

 

森林法

指定された土地(民有地含む)の木々伐採や根を掘る行為を制限する法律

 

文化財保護法

文化財保護のため、指定された土地(民有地含む)の利用を制限する法律

 

民法

不動産の取引や登記を定めた法律

 

 

 

農地法

 

都会ではあまり気にする必要がない法律ですが、田舎での土地売買には大いに関係してくるので、知っておくとよいでしょう。

この法律は大きく以下の事柄を制限しています。

 

 

使用目的の制限

地目が「田」「畑」となっている土地、または実際の土地の使用が農地や採草牧草地の場合、それらの土地を農地目的以外に使用することを制限しています。地目の変更によって家を建てるなど他の目的で使用可能にすることができます。

自分が所有している土地であっても、農地を転用する場合は許可が必要です。土地の広さにより地元の農業委員会または知事に地目変更登記を行い転用することが可能ですが、通常2〜5年かかります。自宅脇の家庭菜園で使っていた小さな土地(地目が畑)を駐車場に転用する場合などの許可は早く下りることもあります。

 

 

 

 

売買の制限

農地を農地のまま売買する場合、新しく農地を取得する人は審査が行われます。審査は地元の農業委員会によって行われ、営農計画や登記簿謄本の提出とともに、農地から遠くない場所に住んでいるか、農地の広さは十分かなどを見られます。通常、許可が下りるには1年ほどかかり、長い場合には数年かかります。この許可が下りないと登記を移すことができません。本登記までの間は仮登記を行うことができるので、売買自体は行えるようになっています。

 

 

 

 

売買と同時に使用目的を変更する際の制限

購入と同時に農地を農地以外の目的で使用する場合も土地の広さにより知事または農林水産大臣の許可が必要になります。どのような土地でも転用が認められるわけではなく、住宅街の約150坪までの土地が認められるようです。転用は、地目変更により可能になります。なお、売買と同時に転用を行う場合は、かならず「農地法の許可を条件とする仮登記」を行うようにしましょう。これを行うことにより、もしも転用が認められなかった場合は契約を解除することができます。

 

 

 

農振法

 

農振法とは「農業振興地域の整備に関する法律」の略で、主に補助金を使って整備した農地や今後農地として利用する土地が農振地域に指定されています。地目が農地(田・畑など)以外の山林や原野であっても農振法が適用されていることもあります。農振地域に指定されていると、家を建てることはできなくなります。どうしても家を建てたい場合は、役所にいって市町村長宛てに農振法適用の除外申請をする必要があります。しかし、補助金を使っているため許可はなかなか下りないのが現状のようです。農振法の規制がかかっている土地にはあまり手を出さないのが無難です。

 

 

 

宅地建物取引業法

 

不動産業者が宅地(建物がある土地または将来家を建てる予定の土地)を売買する際は、宅地建物取引業の免許が必要になります。業者には宅地取引主任者が設置されていて、物件の売買の前に重要事項が記載されている書面を交付した後、口頭で説明をするように義務づけられています。この重要事項には登記された権利の内容、法令制限、飲用水・電気・ガス・排水の設備状況などが含まれます。

 

この法律が適用される範囲は都道府県によって異なります。東京都の場合は家を建てることができない市外化調整区域であってもすべての土地にこの法律を適用させています。しかし、都道府県によっては地目も現状も山林で将来家を建てる予定がない場合や市街化調整区域の土地などには適用がない場合もあります。

 

業者は営業保証金を宅建業保証協会(供託所)に預ける必要があり、もし業者の責任でなにか問題が発生したら売買主は宅建業保証協会(供託所)に弁済の請求を行うことができます。

 

個人間の一回限りの土地売買ではこの免許は必要になりません。ただし、この法律自体適用されませんので、売り手側に物件の重要事項説明義務はありません。説明不足などで取引後になにか問題が発覚したとしてもこの法律で保護されませんので十分に注意が必要です。

 

この法律によって不動産の仲介手数料の上限が決められています。

 

 

手数料は以下の方法で計算します。

 

 200万円以下の部分

 5パーセント

 200万を超え400万円以下の部分

 4パーセント

 400万円を超える部分

 3パーセント

 上記金額を合計した金額が仲介手数料の上限

 

 

 

例:売買代金が1000万の場合

 


 200万円以下の部分

 5パーセント

10万

 200万を超え400万円以下の部分

 4パーセント

8万

 400万円を超える部分

 3パーセント

18万

 合計

36万

 

 

通常、不動産売買は400万以上になることが多いので、簡易計算方法の「売買代金の3%プラス6万円」という説明がよく使われます。これで計算しても手数料は同じになります。


1000万×3%+6万=36万円

 

ただし、この簡易計算方法は400万円以下の場合には使えないのでご注意ください。

 

 

 

都市計画法

 

計画的な街づくりを目的とした法律で、知事が指定することにより都市計画区域が決まります。指定されていない地域は都市計画区域外となり、この法律は適用されません。更に、都市計画区域は市街化区域と市街化調整区域に分けられます。市街化地域には住宅・工業・商業などの用途が指定され、建ぺい率と容積率のなかで建物を建築することができます。市街化調整区域は当面の間は市街化するのを見合わせようとしている地域になり、原則として家を建てることはできません。

 

一般的に、都市計画区域内の土地で市街化地域と市街化調整地域に指定されている土地を「線引き」された土地、都市計画区域内の土地でも市街化地域もしくは市街化調整地域に指定されていない土地を「未線引き」の土地と呼びます。未線引きの土地も地域ごとに違う建ぺい率と容積率が決められています。

 

 

 

建築基準法

 

この法律は都市計画法と密接な関係があり、都市計画区域内では建物を建てる前に申請をして審査をうける必要(建築確認)があります。反対に、都市計画区域外の土地に木造2階建てまでで述べ床面積が500u以内、もしくは木造以外の平屋で200u以内の建物を建てる場合の建築確認の必要はなく、届出さえ行えば建築することができます。(特殊な建物は基準がある場合があります。)なお、ローンを組む場合には金融機関が建物に建築基準法と同等の基準を求めることがあります。

 

建築基準法は、個々の建物の安全性のための構造・構法・材料制限や防火のための耐火・防火性能などの規定があり、都市作りのための安全な街区形成のための接道義務や過密化防止のための容積率・高さ制限などが定められている法律です。容積率も建築基準法で都市計画法とは別に定められていて、都市計画法で定められている容積率と比較をして厳しいほうがその土地に適用されることになります。建ぺい率は都市計画法で定められています。

 

 

 

自然公園法

 

自然公園には環境省が管理する国立公園と都道府県が管理する国定公園・都道府県立自然公園があります。ぞれぞれの公園内には公有地の他、民有地が含まれていることがあります。公園は自然環境に応じて、特別地域・海中公園地区・普通地域に区分けされていて、特別地域はさらに特別保護地区・第1種特別地域、第2種特別地域、第3種特別地域に区分けされています。

 

特別保護地区・第1種特別地域・海中公園地区では開発(建築)は認められていません。第2種特別地域、第3種特別地域で一定規模以上の開発(建築)をする場合は許可が必要で、普通地域では届け出が必要になります。許可や届出は、国立公園は環境省に、それ以外は都道府県に行います。リゾート地は公園の指定地域になっていることがあるので、注意が必要です。指定地域になっている場合は、建物の建ぺい率・容積率・外観の制限が課せられることがあります。

 

 

 

河川法

 

1級もしくは2級河川に指定されている川沿いに建物を建てる場合、ほとんどの土地で川岸より一定の距離を空けて建てるよう指定されています。ここで気をつけないといけないのは、川幅が狭くても1級もしくは2級河川の指定を受けていることがあります。

 

これは1級河川の支流も1級河川となるためで2級河川においても同様です。川岸から離す距離や制限については、その地域によって異なってきます。

 

1級もしくは2級河川の指定を受けていない河川であっても、制限がある可能性もあるので役所で確認したほうがよいでしょう。

 

 

 

森林法

 

この森林法の中で知事は地域森林計画にて森林の整備(保全)についての計画を立てます。自分の所有している土地がこの指定区域内の場合、自分の土地にある木々だからといって勝手に伐採することはできません。また、根を掘る行為は伐採ではなく開発になり許可が必要になります。いずれの場合も面積によって内容が異なってくるので役所に確認するようにしましょう。

 

 

 

文化財保護法

 

指定地域では、家を建てる前に試掘調査をしなければいけません。この試掘調査で貴重な文化財が発見されると、本調査が必要になります。試掘調査の費用は行政が負担してくれますが、本調査の費用は土地の所有者の負担になることもあります。文化財保護法の指定になっているのは稀ですが、念のために土地の購入前にその土地の役所(教育委員会)に確認するのがよいでしょう。

 

 

 

民法

不動産を取引する際の大事な法律が民法で定められていて、不動産取引を行ったとしても登記を行わないと売主以外の第三者に自分の権利を主張することができないとされています。簡単にいうと、売買が成立しても土地の所有者は自分にならないということになります。二重売買が行われても、先に登記を行っていれば自分の土地に対する権利は保証されます。農地を購入する場合で、農地法などの関係で購入後すぐに登記を行うことが難しい場合は、「仮登記」を行いましょう。

 

仮登記とは、権利関係が未確定だったり書類が不足しているときに、とりあえずその状態のままで行う登記のことです。

 

将来、権利関係が確定したり書類が準備できた時点で本登記を行います。仮登記から本登記を行った場合、仮登記をした日が本登記をしたのと同様の効力を持つことになります。権利は登記の順位によって決まることになっているので、権利の順位を確保する非常に有効な手段です。

 

逆に、第三者の仮登記が行われているのにも関わらず、その後に登記を行っても、その仮登記が本登記されると仮登記をした日に遡って効力を取得するため、第三者に権利が確定してしまいます。

 

また、契約解除に関することも定められていて、特に手付金の目的を定めていない場合は買主は手付金を放棄することによって契約を解除することができます。反対に売主は手付金の倍額を返還することにより、契約を解除することが可能です。なお、手付金の額は売買代金の2割を超えることはできません。

 

 

 

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