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最大500万?住宅ローン減税の真相

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新しい住宅ローン減税は前回のものに比べると最大で受けられる控除額が飛躍的に増額されました。前回の最大控除額が160万円だったのに対して今回の最大控除額は500万円(長期優良住宅の場合は最大600万円)になりました。ただし、いくつか注意が必要になります。新しい住宅ローン減税と共に、注意点をまとめます。

 

 

注意点

控除を受けるための条件など

 

最大控除額

最大控除額がそのまま受けられるわけではありません。ケースによって額は大きく変ってきます。

 

最大減税額

控除額がそのまま減税されるわけではありません。自分の収入によって変ってきます。

 

 

注意点

 

10年後まで5000万円以上のローン残高が必要

500万円や600万円の最大控除額控除を受けるには、10年後まで5000万円以上のローンが残っていなければならない。これは、当初の借入額が約6200万円以上(金利3%、35年返済の場合)になる計算になります。

 

高額収入(所得税額)が必要

500万円や600万円の最大控除額控除を受けるには、控除を受ける前の所得税額が50万円または60万円以上なければならない。これは専業主婦と子ども1人のファミリー世帯の場合は年収が1000万円前後必要になる計算になります。

 

減税対象住宅には条件があります

購入する住宅は次の条件を満たしていないといけません。

  ・床面積50m2以上
  ・築後20年以内(耐火建築物は25年以内)又は地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準に適合すること

 

 

まず気をつけないといけないのは3番目の購入する住宅の条件です。田舎の物件には築年数の古いものが多く、この築後20年以内(耐火建築物は25年以内)の条件を満たしているかどうかの確認が必要です。耐火建築物とは主に鉄筋コンクリート造の住宅を指していて、木造住宅には築後20年以内の基準が適用されます。

 

控除される金額についても注意が必要です。控除の前提にあるのは所得税、すなわち収入です。収入がないとこの住宅ローン減税を受けることができません。

 

 

 

最大控除額

 

最大控除額は居住開始年とローン残高、それと住宅の種類によって変ってきます。なお、実際に減税される金額はご自身の収入によって変ってくるので、最大控除額がそんまま減税されるわけではありません。実際に減税される金額については最大減税額で詳しく説明します。

 

 

一般住宅の場合

居住開始年 ローン残高の上限 控除期間 控除率 最大控除額
2009年 5000万円 10年間

1%

500万円
2010年 5000万円 500万円
2011年 4000万円 400万円
2012年 3000万円 300万円
2013年 2000万円 200万円

 

 

長期優良住宅場合

居住開始年 ローン残高の上限 控除期間 控除率 最大控除額
2009年 5000万円 10年間

1.2%

600万円
2010年 5000万円 1.2% 600万円
2011年 5000万円 1.2% 600万円
2012年 4000万円 1.0% 400万円
2013年 3000万円 1.0% 300万円

長期優良住宅とは、耐震性や省エネ性能が高く、耐久性にすぐれ、一般の住宅よりも寿命が長い住宅のことです。

 

 

 

最大減税額

 

最大減税額は人によって様々ですがモデルケースとして年収500万円と700万円の例を出したいと思います。住民税額からは課税総所得金額の5%までが減額されますが上限は97,500円になります。

 

 

  年収500万円 年収700万円
課税総所得金額(年) 1,190,000円 2,630,000円
所得税額(年) 59,500円 165,500円
住民税額(年) 135,500円 293,500円
最大減税額(年) 119,000円
※1
263,000円
※2

 

※1 の 計算式
住民税の最大減税額・・・1,190,000円×5%=59,500円
59,500円(所得税分)+59,500円(住民税分)=119,000円

 

※2 の 計算式
住民税の最大減税額・・・2,630,000円×5%=131,500円
97,500円を上回っているため、最大減税額は97,500円になります。
165,500円+97,500円=263,000円

 

 

上のモデルケースの最大減税額を元に、実際に住宅ローン減税として合計がいくらになるのかを見ていきたいと思います。設定として、3,000万円を金利3%、35年返済で借入れしたことを前提としています。

 

 

  年末残高 控除可能額 減税額
(年収500万円の 場合)
減税額
(年収700万円の 場合)
1年目

2,950万円

29.50万円 11.9万円 26.30万円
2年目 2,900万円 29.00万円 11.9万円 26.30万円
3年目 2,847万円 28.47万円 11.9万円 26.30万円
4年目 2,793万円 27.93万円 11.9万円 26.30万円

5年目

2,738万円 27.38万円 11.9万円 26.30万円
6年目 2,681万円 26.81万円 11.9万円 26.30万円
7年目 2,622万円 26.22万円 11.9万円 26.22万円
8年目 2,561万円 25.61万円 11.9万円 25.61万円
9年目 2,499万円 24.99万円 11.9万円 24.99万円
10年目 2,434万円 24.34万円 11.9万円 24.34万円
合計   270.25万円 119.0万円 258.96万円

 

 

年収500万円の場合、控除される税額は1年で所得税・住民税合計11.9万円になります。各年とも、控除可能額より最大減税額が少ないため、10年の合計で119万円が控除されます。

年収700万円の場合、控除される税額は1年で所得税・住民税合計26.3万円になります。しかし、7年目以降は、控除可能額(ローン残高の1%)が最大減税額を下回るため戻ってくる金額も少なくなり、10年間の合計は約256万円となります。

最大控除額の500万または600万はあくまで最大で、自分の収入、借入金額、金利、返済期間などによって控除額は異なってきます。自分の場合はいくらになるかを購入前に確認するようにしましょう。

 

 

 

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