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田舎暮らしのために知っておきたいこと

田舎styleTOP > 土地購入 家を建てられない土地とは?

 

田舎暮らし初めてガイド

 

田舎で不動産を探すとき、都会では気にしなくて良いことも気をつけなければいけません。都会ではほとんどの土地が「宅地」ですが、田舎には「農地」や「山林」などの土地の種類があり、これらを地目(ちもく)と呼びます。地目はその土地がどのように使われるかその目的や現状を表したもので、地目によっては家を建てられないなど土地利用に制限があります。

 

 

 

不動産登記法における地目

 

不動産登記法には以下のような地目が定義されています。

 

 

宅地

塩田

鉱泉地

池沼(ちしょう)

山林

牧場

原野

墓地

境内地(けいだいち)

運河用地

水道用地

用悪水路

ため池

井溝

保安林

公衆用道路

公園

雑種地

採草放牧地など

   

 

 

 

田舎で土地を探していると、宅地以外に山林や池沼、田、畑がセットになっていたりします。田、畑、原野、山林などの地目は田舎の地目としてよく目にするものです。

 

中古住宅付の土地を購入予定で、土地の一部の地目が「田」になっている空き地があっても、農地法の制限があるため勝手に駐車場にすることはできません。(このような場合、法務局に地目変更の申請を行えば、通常簡単に許可がおります)

通常は不動産業者が地目を把握していますが、わからない場合はその土地の法務局(登記所・出張所)に行き、「不動産登記簿」を見れば分かります。

 

 

 

田舎の土地を取得するときに気をつけるポイント

せっかく購入した土地に「実は家を建てることができなかった!」とならないように、事前に確認が必要です。田舎の土地にはいろいろな制限がかかっていることがあり、家を建ててはいけない土地というものが存在します。主だったチェックポイントは以下になります。

 

地目はなにか(農地法の制限について)

市街化調整区域の指定になっていないか

農振法など特有の利用制限がかけられていないか

用途地域が工業専用地域になっていないか

 

 

 

 

地目はなにか(農地法の制限)

地目が農地(田、畑、採草放牧地など)の場合、農地法の適用を受けるため、勝手に家を建てることは出来ません。)農地法とは、耕作者の地位の安定と生産力の増進を図ることを目的として、農地等の権利移動の制限、農地転用の統制などの仕組みを定めた法律です。

 

農地法でいう農地とは、耕作を目的とした土地のことです。耕作というのは、作物の育成を助けるために耕うん、整地、播種、灌漑、施肥、除草などの一連の作業を行って作物を栽培することをいいます。たとえ、作物を育てる土地が農地になります。ここでいう作物には牧草も含まれるので、飼料用の採草が行われている土地も農地になります。しかし、耕作を行わずに自然に牧草が取れる土地は農地にはなりません。

 

なお、果樹園、はす池等も、肥培など人間の手が加わっている限りは農地ということになります。

 

通常、農地の地目は田や畑になりますが、地目が農地でなくても実際に耕作していたら農地となり、農地法が適用されます。また、仮にごく小さな家庭菜園用の土地であっても地目が農地なら適用を免れません。

 

農地の売買は可能ですが、取引時に所有者移転登記ができなくなっています。許可を得るのに時間(通常1年以上)がかかりますが所有者移転の仮登記は可能なので、いったん仮登記をしてから農地法申請をして許可を得た後に本登記をする方法が一般的にとられています。

 

取引時に農地をそのまま農地として使う場合、許可を取るには土地の広さにより地元の農業委員会または知事の許可がまず必要で、それ以外にも十分な面積があるか、自ら耕作するのか、資金計画は大丈夫かなどの許可基準があります。

 

取引時に農地を農地以外の目的で使用する場合も土地の広さにより知事または農林水産大臣の許可が必要になります。どのような土地でも転用が認められるわけではなく、住宅街の約150坪までの土地が認められるようです。なお、売買と同時に転用を行う場合は、かならず「農地法の許可を条件とする仮登記」を行うようにしましょう。これを行うことにより、もしも転用が認められなかった場合は契約を解除することができます。

 

農地法では、農地以外の地目の土地を独自に開墾して農地として利用することに制限を設けていませんが、農地として利用後は農地法の適用をうけることになります。また、家庭菜園であっても本格的なもので土地が離れていたりすると、農地法の適用をうけることがあります。判断は地元の農業委員会が行います。

 

 

 

 

登記の際の基準例(地域によりことなります)

・一定規模以上の農地を確保できるか(たとえば、1000坪以上など)
土地の名義は本人でなくて借地でも可能の場合が多いようです。
・住居が近くにあるか
本気で農業を行うなら、住居が農地の近くにないといけません。
・営農計画や資金計画など
農業で生計を立てていけるかが問われます。

 

 

 

市街化調整区域の指定になっていないか

市街化調整区域は当面の間は市街化するのを見合わせようとしている地域になり、原則として家を建てることはできません。そのため土地は相場よりも安く、開発が規制されているため、豊かな自然が残っています。うっかり市街化調整区域に指定されている土地を購入してしまわないように、事前に確認するようにしましょう。通常は不動産業者が把握をしていますが、市区町村にいって都市計画図をみれば確認できます。

ちなみに、市街化調整区域のほかに市街化区域というものがあり、こちらは市街化を促進しようとしている地域になります。

 

 

 

 

農振法など特有の利用制限が設けられていないか

市街化調整区域に指定されていなくても、農振法などその土地特有の利用制限がかけられていることがあります。農振法とは「農業振興地域の整備に関する法律」の略で、補助金を使って整備した農地や今後農地として利用する土地が農振地域に指定されています。地目が農地以外の山林や原野であっても農振法が適用されていることもあります。農振地域に指定されていると家を建てることはできなくなり、どうしても家を建てたい場合は役所にいって市町村長宛てに農振法適用の除外申請を提出する方法があります。しかし、補助金を使っているため許可はなかなか下りないのが現状のようです。農振法の規制がかかっている土地にはあまり手を出さないのが無難です。

 

また、稀に実際にはない道や水路が公図に載っている事があります。公図とは、土地の位置、形状、方位を公証する役割を持っていて、道路や水路なども表示されています。登記所(法務局)で有料にて閲覧できます。仮に自分が取得した土地に実際にはそのような道や水路が記載されている場合、勝手にその上に家を建てることはできません。そのような場合には、役場の建築関係部署に相談しましょう。

 

 

用途地域が工業専用地域になっていないか

土地の「用途地域」が工業専用地域になっている場合、その土地に家を建てることはできません。工業の利便を図るために定めた専用地域で、マンションや一戸建て、寮・社宅を問わず住宅の建築が一切禁止されています。

 

 

 

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土地の面積(地積)について

 

田舎物件の地籍表示は都会のとはいろいろと違いがあります。まず、地目により表示する数字の桁数が違います。宅地は小数点2位まで表示しますが、宅地と鉱泉地以外は小数点部分を切り捨てて表示します。たとえば、宅地で380.37uと表示されて山林や農地の場合は380uと表示されます。

 

また、登記簿に記載されている面積ですが、実際の現地の面積と登記簿の面積はかならずしも一致しません。都会ならほとんどの土地が過去に正確に測量されていますが、田舎ではきちんと測量されていないケースが多いためです。明治時代に登記簿を初めて作成したときの測量技術が未発達だったのと、税金を安くするために地主が面積を少なく申告したためものをいまだに使っているのが原因です。登記簿に記載されている面積よりも実際の面積が大きい場合を「縄延び」、小さい場合を「縄縮み」といいます。前述の理由により、田舎の物件は縄延びしているものが圧倒的に多いです。

 

不動産を取引する際には正確な面積を出してから土地の売買をするのが好ましいのですが、測量にはかなりのお金がかかります。広い山林では測量代のほうが土地代よりも高くなってしまうこともあり、現実には境界確認のみ行って登記簿に記載されている面積で取引をするのが一般的です。なお、法的には登記簿に記載されている面積は補足的なもので、実際の面積を保証しているものではないため、実際に測量したときに登記簿の面積よりも小さかったからといって、差額分を売主から返してもらうことはできません。

 

現在、市区町村ごとの行政によって地積調査が行われていて、全ての市区町村で行われる予定になっています。すでに地積調査が終わっている土地は登記簿に記載されている土地面積(地積)が正しいものに修正され、日付とともに原因の欄に「国土調査による成果」と記載されています。

 

 

 

家を建てることができる土地

 

地目の中で家を建てることができる土地は次のものです。

 

宅地−家を建てるための土地

山林・原野・雑種地−建築可能

農地−原則不可ですが許可を取れれば可能(地目を変更する必要があります)

*地目を農地から宅地に変更する場合、農地法の制限から100坪〜150坪が許可される一般的な範囲でそれ以上の広大な土地を宅地にするのは困難です。

 

広い土地にゆったりとした家を希望されている方も大勢いらっしゃると思いますが、実際には田舎であっても300坪を越える広大な土地はあまりないのが現状です。また、土地が広大になれば雑草除去などのメンテナンスは想像をはるかにこえる重労働になります。現実を考慮しながら、希望を実現していくことが成功へのカギになります。

 

 

 

物件見学

 

物件見学をする際は以下の持ち物を持っていくようにしましょう。

 

地図

できるだけその土地のことが分かりやすい詳細地図がよいです。

カメラ

中古住宅の外装や内装、周りの景観を含め出来るだけ多くの写真をとっておくようにしましょう。そのときは必要ないと思っても、後日検討するときに役に立つことがあります。

コンパス

方角をきちんと把握するようにしましょう。中古住宅が建っている場合は採光を考慮する際に、家が建っていない場合は家を建てるイメージの役に立ちます。

筆記用具

物件について聞きたいことや思ったことをメモにとっておきましょう。

 

 

 

物件購入の手順例

 

 

1 物件見学

物件の見学

   ↓

2 購入申し込み

購入希望の意思を伝える
   ↓

3 重要事項説明

不動産業者より、物件に関する重要事項の説明を受ける
登記簿謄本、公図を受け取る
   ↓

4 売買契約

手付金(通常、価格の10%)の支払い
契約印紙代(通常、1,5000円程度)の用意
仲介手数料(*規定料金)の半額の支払い
   ↓

5 内金支払い

内金(中間金)の支払い
*内金支払いがない場合もあります
   ↓

6 売買決済

残代金の支払い
物件の引渡し
所有権移転の登記
仲介手数料(*規定料金)の半額の支払い

場合により、内金を求められることがあります。内金とは、購入代金の一部を前払いするもので手付金とは異なります。通常、解約をしたら内金は返金されますが、手付金は返金されません。

 

 

仲介手数料(規定料金)

(売買代金が400万円以上の場合)
売買代金の3%プラス6万

 

例:
売買代金が1000万の場合
1000万×3%+6万=36万円

 

 

 

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