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譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

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居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

 

現在、この特例は国会で延長審議中ですが延長される見込みです。

 

マイホームを買換えた場合であっても、譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例と比べ、こちらの特例のほうが有利であればこれを選択することもできます。しかし、メリットが出るケースが少ないためこちらを選択することは少ないようです。

 

 

 

損益通算および繰越控除の具体例

 

以下の2つの計算式で計算をし、いずれか低いほうの額になります。通常は、2のほうが低い額になります。

 

1 (取得費 − 減価償却費) − 譲渡価額 + ※譲渡費用
※譲渡費用には不動産会社へ支払う手数料や契約書の印紙代などが含まれます。

 

2 住宅ローンの残高 − 譲渡価格

 

例:
10年以上前に5,500万円で購入したマイホームを、2,500万円で売却し、賃貸住宅に引越し。売却したマイホームの住宅ローン残高が3,800万円あり、所得は800万円で源泉徴収税額は61万円の場合。

 

1 (5,500万円−700万円)−2,500万円+200万円=2,500万円

2 3,800万円−2,500万円=1,300万円

 

上記1と2の計算の結果、2のほうが金額が低いので1,300万円が譲渡損失額となり、売却した年の所得税額は0円、源泉徴収税額の61万円は全額が還付されます。しかし、翌1年目の控除できる損失額が500万円となり、300万円が課税対象として残ってしまうので、控除後の所得税額と徴収税額の差額が還付されます。その後は控除される金額がないので、税金の還付はありません。

 

 

  売却した年 翌1年目 翌2年目 翌3年目
損失額 1,300万円 500万円 0円 0円
所得 800万円 800万円 800万円 800万円
所得税額 0円 61万円 61万円
翌年に繰越される金額 500万円 0円 0円 0円

※控除後の所得税額と徴収税額の差額が還付されます

 

 

適用条件

 

1. 自分が住んでいて所有期間が5年を超えるマイホームであること(住まなくなってから3年後の

  12月31日までに譲渡される場合等も可)

2. 繰越控除する各年の合計所得金額が3,000万円以下であること

3. 譲渡の契約締結日の前日時点において、10年以上の住宅ローンの残高があること

4. 売却相手が、配偶者や生計を同じにする親族などの関係者でないこと
5. 譲渡した年を含め3年以内に、3,000万円の特別控除買換えの特例軽減税率の特例などの

  ほかの居住用財産の譲渡に関する課税特例またはこの特例の適用を受けていないこと

 

なお、譲渡する土地の面積 (借地権等を含む) が500平方メートルを超える場合、超える部分についての損失は譲渡した年の損益通算の対象にはなりますが、翌年以降の繰越控除することはできません。

 

 

 

適用を受けるための手続

 

この特例を受けるためには、確定申告をすることが必要です。

また、必要な書類は以下のとおりです。なお、この特例をうける初年度には1の書類すべてを、2年目以降は2の書類を一緒に提出する必要があります。

 

 

1. 特定居住用財産の譲渡損失の金額が生じた年分

   a. 特定居住用財産の譲渡損失の金額の明細書(確定申告書付表)

   b. 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書

   c. 譲渡資産に係る登記事項証明書、売買契約書その他これらに類する書類で、譲渡した年の

     1月1日において、譲渡資産の所有期間が5年を超えるものであることを明らかにするもの

   d. 譲渡資産の所在地を管轄する市町村長等から交付を受けた譲渡者の住民票の写し(特定

     譲渡をした日から2か月を経過した日後に交付を受けたものに限ります。)、戸籍の附票の写し

     その他これらに類する書類で、特定譲渡をした者が譲渡資産を居住の用に供していたことを

     明らかにするもの

   e. 譲渡資産に係る住宅借入金等の残高証明書

 

2. 特定居住用財産の譲渡損失の金額が生じた年分の翌年分以後の年分

  通算後譲渡損失の金額及びその金額の計算の基礎その他参考となるべき事項を記載した明細書

 

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