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田舎暮らしのために知っておきたいこと

田舎styleTOP > 知らないと損する!税と軽減処置

 

田舎暮らし初めてガイド

 

土地や建物の不動産を購入する際に支払う必要のある税金を以下にまとめました。それぞれ、提言処置があり本来の税額よりも安い税額にする条件があるので確認しておくとよいでしょう。(2009年1月現在の情報です。)

 

 

固定資産税と都市計画税

土地や建物の不動産に課税される税です。市区町村に支払います。(東京23区は都に支払います)

 

不動産取得税

消費税とは別に土地や建物を取得した際に課税される税です。都道府県に支払います。

 

登録免許税

不動産を法務局で登記する際に国に支払います。

 

印紙税

不動産取などのために作成される文書に課税される税です。収入印紙を購入することで国に支払います。

 

贈与税

親族を含む個人から現金や不動産など価値のあるものをもらったり、実際の価格よりも著しく安く財産を譲り受けた際などにかかる税金です。国に支払います。

 

消費税

ほとんどの商取引に課税される税金です。商品・サービス代金支払い時に徴収され、国と都道府県に支払う間接税です。

 

 

固定資産税と都市計画税

 

この二つの税金は毎年1月1日時点での土地や建物などの不動産所有者に一括して市区町村が課税します。

 

1月2日に家屋を取り壊したり土地を売却したりしたとしても1月1日時点での所有者に1年分が課税されます。不動産取引の場合、慣例として、固定資産税と都市計画税の年額を引渡し日を境として日割りで計算し、買主が引き渡し後の税額を負担することが通常となっています。この場合でも引き渡し後に買主が納税義務者になるわけではありません。

土地の場合、課税の計算に使われる不動産の価格は取引金額ではなく、固定資産税評価額を元にします。この固定資産税評価額は3年に一度(3の倍数の年)見直すことになっていて、見直し後3年は一定になります。この固定資産税評価額は通常、不動産の時価(取引金額)の約70%になることが多いいようです。

 

建物の場合、使われている建材や材質などにより新築時に固定資産税評価額を市区町村に設定されます。この固定資産税評価額は3年に一度(3の倍数の年)経年年数による減額率を掛け減額見直しされ、その後3年は一定ですが、見直し時に物価の高騰などがあった場合は据え置きされることもあります。中古で購入した建物は新築時の固定資産税評価額を使うことになるので、改めて固定資産税評価額の設定などを行うことはありませんが、増築や大規模な改修を行った場合は固定資産税評価額の見直しがあります。

 

税金の支払い方法は、一括払い又は年4回の分納(市区町村により時期は異なる)のいずれかを選べます。

 

 

固定資産税

標準税率の1.4%を基準に各市区町村が税率を決められるようになっていますが、実際は大半が1.4%の課税を行っています。

 

 

固定資産税の計算

税額=評価額×1.4%(標準税率)

 

 

また、以下の軽減の特例がありますが特に申請をしなくても市区町村が手続きをとってくれます。

 

 

住宅用地 ・小規模住宅用地(200m2以下の部分)・・評価額×1/6×1.4%(標準税率)
・一般住宅用地(200m2超の部分)・・・・・評価額×1/3×1.4%(標準税率)
ただし、建物の課税床面積の10倍が上限とされそれ以上は軽減されません。
*店舗・事務所併用住宅の場合で居住用部分が1/2以上である場合、その敷地全てが住宅用とみなされます。
*マンション等の集合住宅の場合、敷地全体の面積を居住用住戸の戸数で割った面積で判断します。
新築住宅の建物

平成22年3月31日までに新築された場合の特例で、新築建物は120m2(課税床面積)までの部分について条件により3年もしくは5年の間固定資産税が1/2となります。
・3階建以上の耐火構造・準耐火構造住宅・・・新築後5年間
・一般の住宅(上記以外)・・・・・・・・・・・・・・・・新築後3年間
・専用住宅、店舗・事務所併用住宅(店舗・事務所併用住宅の場合、居住用部分が1/2以上)
・居住部分の課税床面積が一戸につき50m2以上280m2以下であること。
(賃家住宅の場合は一戸につき40m2以上280m2以下)

 

 

 

 

 

都市計画税

最高限度の0.3%以内での課税になり、市区町村によってこの税率は異なってきます。都市部では0.3%の市区町村が多いいようです。
なお、所有している不動産の土地の区域区分が市街化区域外の場合、この都市計画税は課税されません。条例により都市計画区域内で市街化区域外でも課税されることがあります。都市計画税は市町村が徴収する地方税 (市町村税) ですが、東京23区では東京都 (都税) となっています。

 

 

都市計画税の計算
税額=評価額×最高0.3%

 

 

また、以下の軽減の特例がありますが特に申請をしなくても市区町村が手続きをとってくれます。

 

 

住宅用地

・小規模住宅用地(200m2以下の部分)・・・評価額×1/3×最高0.3%
・一般住宅用地(200m2超の部分)・・・・・・評価額×2/3×最高0.3%
*マンション等の集合住宅の場合、敷地全体の面積を居住用住戸の戸数で割った面積で判断します。

新築住宅の建物

原則、軽減の特例はありません。
*市区町村によっては条例により軽減の特例を設けている場合があります。

 

*2住宅用地とは、その土地に建てられた建物の1/4以上が居住のために使われている土地です。

 

 

 

不動産取得税

 

不動産取得税の計算

固定資産税評価額×4%

 

 

また、以下の軽減の特例がありますが基本的に申請をしなくても都道府県が軽減後の金額で課税通知を送付してくれますが、都道府県のほうで確認ができない場合などは別途軽減の申請が必要になる場合もあります。この申告は不動産取得時でも納税通知書が届いてからでも行うことができます。

 

 

宅地の特例

土地が居住用の宅地利用目的の場合、税額が1/2になります。
*平成21年3月31日までの適用となります。

 

 

新築住宅及びその敷地の税額の軽減

建物
賃貸目的を含む住居用住宅全般に適用され住民票と建物の住所が同じでなくても適用されますが、床面積(課税床面積)が以下の条件を満たす必要があります。

 

・50m2以上(戸建以外の貸家住宅は1戸当たり40m2以上)240m2以下

 

条件を満たす場合、税額は以下の計算式により計算されます。

 

 

税額軽減の計算

(固定資産税評価額−*1,200万円)×3%
*長期優良住宅の場合、1,200万円ではなく1,300万円になります。(平成22年3月31日までの特例)

 

 

土地

以下の条件を満たす場合、以下の軽減処置が適用されます。

・「建物」の要件を満たすこと
・土地取得から3年以内(平成22年3月31日までの特例)に建物を新築するか、借地に住宅を新築した人が新築1年以内にその土地を取得すること

 

上記の条件を満たす場合、税額は以下の計算式によって計算されます。

 

 

税額軽減の計算

(固定資産税評価額×1/2×3%)−控除額(下記AかBの多い金額)
  A=45,000円
  B=(土地1m2当たりの固定資産税評価額×1/2)×(課税床面積×2(最高200m2が限度))×3%

 

 

中古住宅及びその敷地の税額の軽減

新築時と違い、所有者本人が居住することが前提のため、週末利用のセカンドハウスは適用されますが、賃貸用や本人の居住期間が短い別荘などは対象外となります。適用されるかどうかの判断は個別のケースにより都道府県が個別に判断します。

 

 

建物

また、適用には以下の条件を満たす必要があります。

 

軽減の条件
・床面積(課税床面積)は50m2以上240m2以下
・次のいずれかに該当すること
  -築25年以内のマンション等の耐火建築物または、築20年以内の耐火構造でない木造等の建築物
  -昭和57年1月1日以降の建築物
  -上記に該当しない建築物で「耐震基準適合証明書」の発行をうけた建築物

 

上記の条件を満たす場合、税額は以下の計算式によって計算されます。

 

 

税額軽減の計算

(固定資産税評価額−*控除額)×3%

 

 

取得する建物の新築された日によって控除額が変わってきます。以下の表を参考にしてください。都道府県によって控除額が若干異なる場合もあります。

 

新築日
控除額
1997年(平成9年)4月 1日以降 1,200万円
1997年(平成9年)3月31日以前 1,000万円
1989年(平成元年)3月31日以前 450万円
1985年(昭和60年)6月30日以前 420万円
1981年(昭和56年)6月30日以前 350万円
1975年(昭和50年)12月31日以前 230万円
1972年(昭和47年)12月31日以前 150万円
1954年(昭和29年)7月1日 〜
1963年(昭和38年)12月31日
100万円

 

 

 

土地

以下の条件を満たす場合、以下の軽減処置が適用されます。

 

軽減の条件
・「建物」の要件を満たすこと
・土地取得から1年以内にその土地上の住宅を建築するか、借地に住宅を新築した人が新築1年以内にその土地を取得すること

 

上記の条件を満たす場合、税額は以下の計算式によって計算されます。

 

 

税額軽減の計算

(固定資産税評価額×1/2×3%)−控除額(下記AかBの多い金額)
  A=45,000円
  B=(土地1m2当たりの固定資産税評価額×1/2)×(課税床面積×2(最高200m2が限度))×3%

 

 

 

 

登録免許税

 

新しく建物を建て登記する場合は、「保存登記」を行います。中古の建物や土地を取得し登記をする場合は、「移転登記」を行います。この登記に登録免許税を支払う必要があり、税額は以下の計算式によって計算されます。

 

 

登録免許税の計算

固定資産税評価額 × 税率
*新築建物の保存登記を行う場合で固定資産税評価額が決定していない場合は建物の構造・用途別に法務局が便宜上作成している認定価格を固定資産税評価額の変わりに用います。

 

 

登記の種類
税率
保存登記 0.4%
移転登記

土地

平成21年3月31日まで  0.1%
平成22年3月31日まで  0.13%
平成23年3月31日まで  0.15%
平成23年4月1日以降  0.2%

 

建物

0.2%

 

 

 

新築建物の宅用建物(保存登記)の軽減

平成21年3月31日までに新築もしくは取得し以下の条件を満たす場合、税額は以下の計算式によって計算されます。

 

軽減の条件

・所有者本人の居住用住宅
・新築または取得後1年以内に登記されたもの
・床面積(登記簿面積)50m2以上

 

 

税額軽減の計算

固定資産税評価額 × 0.15%

*新築建物の保存登記を行う場合で固定資産税評価額が決定していない場合は建物の構造・用途別に法務局が便宜上作成している認定価格を固定資産税評価額の変わりに用います。

 

 

中古建物の移転登記の軽減

平成21年3月31日までに取得し以下の条件を満たす場合、税額は以下の計算式によって計算されます。

 

軽減の条件

・所有者本人の居住用住宅
・取得後1年以内に登記されたもの
・床面積(登記簿面積)50m2以上
・築25年以内のマンション等の耐火建築物または、築20年以内の耐火構造でない木造等の建築物、もしくは「耐震基準適合証明書」の発行をうけた建築物

 

 

税額軽減の計算

固定資産税評価額 × 0.3%

 

 

抵当権の設定登記

通常は以下の計算式により課税されます。

 

 

抵当権の登録免許税の計算
債権金額 × 0.4%

 

 

抵当権の設定登記の軽減

平成21年3月31日までに新築もしくは取得し以下の条件を満たす場合、税額は以下の計算式によって計算されます。

 

軽減の条件

・住宅取得用にローンの借り入れ
・所有者本人の居住用住宅
・取得後1年以内に登記されたもの
・床面積(登記簿面積)50m2以上
・築25年以内のマンション等の耐火建築物または、築20年以内の耐火構造でない木造等の建築物、もしくは「耐震基準適合証明書」の発行をうけた建築物

 

 

税額軽減の計算

債権金額 × 0.1%

 

 

 

印紙税

 

通常、売買契約書やローン契約書などには収入印紙を貼りますが、これは印紙税の納付の意味があります。多くの場合は、買主用と売主用の2部用意しますが、これだと同じ額面の収入印紙を2部それぞれに貼る必要があります。これを、契約書の原本を1部のみ作り、買主が原本を、売主が写し(コピー)を保管することで、収入印紙を半減させることができます。契約前にこのことを売主に伝えれば、応じてくれることが多いです。

 

印紙税(収入印紙)の税額は売買金額により以下のとおり定められています。なお、以下の税額は軽減処置適用後のもので、平成21年3月31日までの適用になります。

 

 

記載金額
不動産売買契約書
1万円未満のもの 非課税
10万円以下のもの 200円
50万円以下のもの 400円
100万円以下のもの 1,000円
500万円以下のもの 2,000円
1,000万円以下のもの 10,000円
5,000万円以下のもの 15,000円
1億円以下のもの 45,000円
5億円以下のもの 80,000円
10億円以下のもの 180,000円
50億円以下のもの 360,000円
50億円を超えるもの 540,000円
記載金額のないもの 200円

 

 

 

贈与税

 

贈与税は財産を受け取った人に課税されます。現金の譲渡や不動産を無償で譲り受けた場合も対象になります。贈与税が被課税者は毎年1月1日から12月31日までの1年間の贈与の合計額に対する贈与税を翌年2月1日より3月15日までの期間に申告と納税を行います。年間110万円以内の贈与は申告不要です。

 

贈与税額は以下の計算式によって計算されます。

 

 

贈与税の計算

(贈与財産価額−110万円(基礎控除))×税率−控除額

 

課税価格
税率
控除額
200万円以下
10%
-
300万円以下
15%
10万円
400万円以下
20%
25万円
600万円以下
30%
65万円
1,000万円以下
40%
125万円
1,000万円超
50%
225万円

 

 

相続時清算課税選択の特例と住宅資金特別控除の特例

住宅取得のための贈与に関しては、相続税の「相続時清算課税選択の特例」と「住宅資金特別控除の特例」を使うことができます。この特例は平成21年12月31日までの適用となります。


通常、「相続時清算課税選択」は父母が65歳以上の場合に適用されますが、住宅取得のための資金の贈与の場合は父母の年齢に関係なく利用することができます。この特例を利用した場合、*3 3500万円までが非課税になります。この額以上の部分については一律20%の税率で課税されます。

 

*3 相続時清算課税選択の特例(2500万)と住宅資金特別控除の特例(1000万)の合計金額

 

しかし、以下の条件があるので注意が必要です。

 

 

特例の条件

・贈与を受ける者は、贈与の年の1月1日において20歳以上になっていること
・最初に住宅資金特別控除の特例(1000万)の枠を使い、それを上回る額を相続時清算課税選択の特例(2500万)を使うことになります。
・「相続時清算課税選択の特例」の適用は継続され、限度額(2500万円)に到達した場合は、以後、これ以上の適用は受けられません。限度額に到達しなかった場合は、限度額に達しなかった金額に以後の金額が上乗せされます。
・以下のいずれかの住宅の購入資金であること
  -新築または建築後使用されたことがない住宅とその土地
  -築25年以内のマンション等の耐火建築物または、築20年以内の耐火構造でない木造等の建築物とその土地
  -住宅の増改築等とその土地

 

 

消費税

 

土地は非課税なので、土地の売買によって消費税がかかることはありません。建物に関しても、基本的に個人間の取引に関しては消費税がかかることはありません。しかし、課税対象事業者(不動産業者)から購入する場合は、建物に対してのみ消費税がかかります。

 

 

 

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