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マイホームの売却と買換えの税金特例

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マイホームの売却と買換えの税金特例

 

いま持っているマイホーム(住居用財産)を売却した際に受けられる税金の特例はいくつか種類があります。利益が発生したか損失が発生したかによって大きくわけることができます。いずれも、細かな条件や税金特有の考え方がありますので、注意が必要です。

 

 

売却による利益あり

売却による損失あり

 

 

特例だけをみても、どの程度得をするのかがわかりません。本来課税される額や税金の仕組みを理解することにより、特例の理解を深めることができます。

 

本来課税される金額

    取得費

    譲渡費用

 

 

売却による利益あり

 

 

所有期間
適用可能な特例
10年超 買換える

買換えの特例

 自分で買ったマイホームを売って新たにマイホームを買う場合

買換えない
(買換え特例
を使わない)

3,000万円の特別控除の特例
 利益から最大3,000万円を控除

 

 と


軽減税率の特例
 3,000万円の特別控除で控除しきれなかった分に対する税軽減処置

  ・6,000万円以下の部分 14%
  ・6,000万円超の部分   20%

5年超
10年以下
3,000万円の特別控除の特例
 控除しきれない利益に長期譲渡所得の一般税率を課税
5年以下 3,000万円の特別控除の特例
 控除しきれない利益に短期譲渡所得の一般税率を課税

 

 

 

 

売却による損失あり

 

 

所有期間
適用可能な特例
5年超 買換える 買換え等の場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例
 損失額を最大4年間にわたり繰り越して控除できます
  買換えない

譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

 損失額を最大4年間にわたり繰り越して控除できます

5年以下 適用可能な特例はありません

 

 

 

 

本来課税される金額

 

不動産の売買の際に課税対象となるのは課税譲渡取得金額になります。これは売買時に生じた利益になりますが、売買にかかわる費用も計算にいれることができます。

 

 

課税譲渡所得金額 = 譲渡収入 − (取得費譲渡費用

※この計算により課税譲渡所得金額がゼロもしくはマイナスの金額になった場合は課税されません。

 

 

 

税率

もし上記の計算でプラスの金額になる場合は、その額に対して課税されます。課税される税率は売却する不動産の所有期間により異なります。

 

以下はマイホームを含めすべての不動産に適用されますが、5年を境に所有期間により適用される税率が違ってきます。また、10年を超えて所有したマイホームには軽減処置があります。

 

 

長期譲渡 所有期間5年超

20%(内訳:所得税15%+住民税5%)

 

 

短期譲渡 所有期間5年以下

39%(内訳:所得税30%+住民税9%)

 

 

 

所有期間の計算方法

不動産を譲渡(売却)した年の1月1日現在で計算をすることなります。通常私たちが期間を計算する方法とは異なるので注意が必要です。所有期間の起算日は取得した年の1月1日とはぜずに、実際の日にちで計算をします。

 

 

短期譲渡の例:
取得日:2005年3月31日
譲渡日:2010年5月31日

 

単純に計算をすると所有期間は5年を超えていますが、税務上は譲渡(売却)した年の1月1日、つまり2010年1月1日現在で所有期間を計算するため、所有期間は4年となり短期譲渡になります。

 

 

長期譲渡の例:
取得日:2005年3月31日
譲渡日:2011年5月31日

 

2011年1月1日現在で5年を超えているため、所有期間は5年となり長期譲渡になります。

 

 

ただし、「取得の日」と「譲渡の日」はそれぞれ「売買契約凍結日」と「引越し日」から選ぶことができます。これにより、たとえば、売買契約を2005年12月に行い、2006年1月に引越しをし、その不動産を2010年12月に売買契約を行い、2011年1月に引越しをした場合、「所得した際の引越し日」から「譲渡した際の引越し日」までの期間で計算すると短期譲渡になりますが、「所得した際の契約日」から「譲渡した際の引越し日」までにすれば長期譲渡になります。

 

なお、建築中の場合は契約日を選択できなかったり、贈与・相続・遺贈については自分が取得した日ではなく、以前の所有者の所得した日を引き継ぐなど、細かな条件があるので、注意が必要です。

 

 

 

取得費

取得費には、売った土地や建物の購入代金、建築代金、購入手数料のほか設備費や改良費なども含まれます。なお、建物の取得費は、購入代金又は建築代金などの合計額から減価償却費相当額を差し引いた金額となります。

 

上記のほか主なものは以下のとおりです。

 

1. 土地や建物を購入(贈与、相続又は遺贈による取得も含みます。)したときに納めた登録免許税

  (登記費用も含みます。)、不動産取得税、特別土地保有税、印紙税
  なお、業務の用に供される資産の場合には、これらの税金は取得費に含まれません。

2. 借主がいる土地や建物を購入するときに、借主を立退きさせるために支払った立退料

3. 土地の埋立てや土盛り、地ならしをするために支払った造成費用

4. 土地の測量費

5. 所有権などを確保するために要した訴訟費用
  これは、例えば所有者について争いのある土地を購入した後、紛争を解決して土地を自分のものに

  した場合に、それまでにかかった訴訟費用のことをいいます。
  なお、相続財産である土地を遺産分割するためにかかった訴訟費用等は、取得費になりません。

6. 建物付の土地を購入して、その後1年以内に建物を取り壊したときの建物の購入代金や取壊しの

  費用

7. 土地や建物を購入するために借り入れた資金の利子のうち、その土地や建物を実際に使用開始

  する日までの期間に対応する部分の利子

8. 既に締結されている土地などの購入契約を解除して、他の物件を取得することとした場合に支出

  する違約金

 

 

 

譲渡費用

譲渡費用とは、土地や建物を売るために直接かかった費用のことです。譲渡費用になる主なものは以下のとおりです。

 

 

1. 土地や建物を売るために支払った仲介手数料など

2. 印紙税で売主が負担したもの

3. 貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料

4. 土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額

5. 更に有利な条件で売るために支払った違約金
  これは、土地などを売る契約をした後、その土地などを他へ高い価額で売却するため最初の契約者

  に支払った違約金のことです。

6. 借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など

 

修繕費や固定資産税などその資産の維持や管理のためにかかった費用、売った代金の取立てのための費用などは譲渡費用になりません。

 

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